Na última segunda-feira, recebi um telefonema de um amigo que mora em um prédio de médio porte aqui na cidade. Ele faz parte do conselho fiscal e a voz dele entregava o cansaço: “estamos há três meses tentando decidir a troca da empresa de portaria, mas ninguém entra em consenso sobre o orçamento e o síndico morador não tem tempo para analisar as minúcias das cláusulas contratuais”. Esse é o retrato fiel de um movimento que muitos condomínios estão enfrentando: o limite prático da autogestão.

Quando o voluntariado vira um risco operacional

O modelo de condomínio gerido por moradores foi, durante muito tempo, a norma. A ideia de que “quem mora é quem cuida” tem seu valor sentimental e até financeiro, economizando o custo de um síndico profissional. No entanto, a complexidade de um condomínio residencial hoje vai muito além de apenas trocar uma lâmpada ou varrer o hall de entrada. Estamos falando de gestão de folha de pagamento, conformidade com normas do Corpo de Bombeiros, manutenções preventivas de elevadores e a famigerada gestão de inadimplência.

Quando o síndico é um morador que trabalha oito horas por dia em outro setor, a gestão acaba sendo feita nas horas vagas, entre o jantar e o descanso. O problema é que a legislação brasileira é implacável e o síndico responde, inclusive civil e criminalmente, por omissões. A economia feita ao não contratar um profissional muitas vezes é engolida por multas trabalhistas, contratações de serviços superfaturados por falta de tempo para pesquisar ou, pior, pela desvalorização do patrimônio por falta de conservação técnica.

O salto para a profissionalização e a transparência

A transição para um síndico profissional ou uma administradora que realmente entregue inteligência de dados muda o jogo. Não se trata apenas de pagar alguém para resolver problemas, mas de trazer um olhar externo e imparcial. Um síndico profissional não tem “amigos” no prédio para favorecer e não se deixa levar por picuinhas entre vizinhos. Ele atua como um gestor de ativos, tratando o condomínio como uma empresa que precisa ser eficiente.

Vi um caso recente onde a mudança de gestão profissional reduziu o custo operacional do prédio em 15% apenas revendo contratos de manutenção que estavam vigentes há anos sem reajuste de escopo. O profissional trouxe a expertise técnica para questionar se o que era pago realmente era entregue. Para o investidor que possui unidades para alugar nesse prédio, essa profissionalização é um alívio. Um imóvel bem gerido, com áreas comuns impecáveis e contas em dia, atrai melhores inquilinos e garante a valorização do metro quadrado.

O custo real da inércia

Muitos prédios evitam a profissionalização por medo do aumento da taxa condominial. O que falta colocar na ponta do lápis é o “custo da inércia”. Um condomínio que não investe em tecnologia — como portaria remota ou sistemas de gestão de acesso — acaba gastando mais com pessoal humano em escalas ineficientes. Além disso, a falta de um plano de manutenção predial de longo prazo leva a obras emergenciais caríssimas. Reformar um telhado que poderia ter sido apenas impermeabilizado dois anos antes custa, em média, três vezes mais. www.remax.com.br/chacara-para-alugar-brasilia/

A decisão de profissionalizar a gestão não deve ser vista como um gasto extra, mas como uma estratégia de preservação patrimonial. Quem compra um imóvel hoje, seja para morar ou investir, olha para a saúde financeira do condomínio com a mesma atenção que olha para a planta do apartamento. Edifícios que mantêm a gestão amadora, baseada no improviso, perdem competitividade no mercado de locação e venda. A profissionalização é, acima de tudo, o reconhecimento de que gerir moradia coletiva exige competências que vão muito além da boa vontade. O mercado imobiliário amadureceu e os prédios que não acompanharem essa evolução ficarão para trás, perdendo valor diante de vizinhos que aprenderam a se gerir como o negócio que realmente são.